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Estan regalant els bancs les hipoteques? Consells per saber com demanar-ne una i no arruïnar-se en l’intent

Publicat per Domus Grup en Juny 2, 2017
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Noticia original per eleconomista.es

Este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE) dio a conocer que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad subieron en el mes de marzo un 20,2% respecto al mismo mes de 2016. Así, en tan solo un mes se otorgaron en España un total de 27.720 hipotecas, reanudando los ascensos tras el parón de febrero -el segundo mes del año ha sido el único de los últimos ocho meses que no ha mejorado sus cifras interanuales-. ¿Por qué estamos lejos de una burbuja inmobiliaria?

Según los informes de la consultora Oliver Wyman y de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) de los que se hace eco la web de rastreator.com, la concesión de nuevas hipotecas alcanzará los 550.000 contratos anuales entre 2018 y 2020, por lo que las cifras mensuales que se han conocido estos últimos meses solo se espera que sigan creciendo. En 2016, por ejemplo, se concedieron 281.328 hipotecas.

Así pues, y en vista de que parece que a pesar de la crisis nada ha cambiado y que los españoles siguen invirtiendo -en cuanto tienen algo de seguridad y efectivo- en ladrillo, qué mejor que recordar una serie de consejos para saber cómo pedir una hipoteca y no arruinarse en el intento.

Recopile información y compare

Si ya se ha decidido a comprar una vivienda y necesita un préstamo hipotecario, lo primero que debe hacer es recopilar previamente toda la información disponible para no dar ningún paso en falso. Es importante conocer la situación del mercado hipotecario, para lo que debe buscar, comparar y estudiar las ofertas de cuantos más bancos mejor.

Como comprador debe pensar qué préstamo hipotecario se adapta mejor a sus necesidades: si será capaz de hacer frente a los pagos periódicos, el plazo de amortización, ver cuáles son sus ahorros y añadir unos márgenes para gastos imprevistos. Dicho esto, es recomendable conocer su cuota de endeudamiento y que esta no supere el 30-35% de los ingresos netos del titular o de los titulares.

“Durante este proceso de recopilación de información es aconsejable apuntar todas las dudas posibles para luego planteárselas a los profesionales”, aconsejan desde BBVA en su ‘Guia para saber cómo pedir una hipoteca’.

Asegúrese de cumplir los requisitos

A la hora de concederle un crédito, los bancos tienen en cuenta ciertos requisitos imprescindibles sobre el demandante. Antes de pedir la hipoteca, debe cerciorarse de que cumple el perfil y que el banco no rechazará su propuesta. Algunos factores como la edad pueden suponer una limitación, ya que los bancos suelen conceder el crédito a personas de entre 18 y 75 años, tal y como explican en la web de Rastreator.com.

Además, otra circunstancia que tendrán en cuenta las entidades serán los ingresos que tenga o el tipo de contrato laboral que posea. Puede que tenga mayores posibilidades de obtener la hipoteca si es indefinido que si es un trabajador temporal. Además, debe comprobar si se encuentra en una lista de morosos oficial, muchas entidades pueden rechazarle directamente si se encuentra en una de ellas por considerar que tiene un perfil de riesgo. Parecen consejos muy obvios, pero muchas solicitudes no son aceptadas por no cumplir los requisitos mínimos.

Prepare la documentación necesaria

Uno de los pasos en los que se suele emplear más tiempo es en preparar la documentación necesaria -nóminas, pagas extra, bajas, otras deudas etc.-, por lo que si ya la tiene ordenada ganará tiempo a la hora de comprar su vivienda. Además, es importante justificar los periodos en los que no se ha estado trabajando o se ha cambiado de empresa.

Con toda su información, el banco decidirá si es o no un perfil de riesgo y las condiciones que tendrá su crédito. Normalmente, el banco le solicitará el DNI y Número de Identificación Fiscal (NIF), vida laboral, últimas nóminas, última declaración de la renta y patrimonio, pagos anuales y periodos del IVA (sólo si es autónomo) y recibos de pagos de otros préstamos que tenga.

Calcule cuánto necesita

¿Aún no sabe cuánto necesitará? Debe saber qué cantidad exacta necesita para hacer frente al pago de la vivienda, por lo que primero debe saber qué casa puede permitirse y qué no. Tenga en cuenta que la compra de una casa lleva asociados otros costes como por ejemplo los de tasación, los notariales o los de la inscripción en el Registro de la Propiedad -aunque luego los reclame deberá pagarlos-.

La gran mayoría de expertos asegura que no se debe pedir al banco más de un 80% del valor de la tasación del inmueble. De esta forma, tendrá una mejor situación financiera. Por su parte, el banco tampoco suele prestar el 100% del coste de la casa y el préstamo no suele rebasar tampoco el 80% del valor del inmueble, aunque este máximo puede variar de unas entidades a otras.

Lea, lea mucho, pero sobre todo lea la letra pequeña

Cuando elija hipoteca debe examinar a conciencia el condicionado de la misma. Una vez que la firme, no habrá marcha atrás. Para ello, puede contar con la ayuda de un abogado o experto inmobiliario que le guíe y avise sobre ciertas condiciones abusivas cuya aplicación es ilegal, como algunas cláusulas suelo que no se informan de forma clara al usuario, ya que fijan un interés mínimo.

Además, también se deben revisar algunos conceptos como los gastos extras de productos adicionales como el seguro del Hogar -todos los bancos exigen una mínima vinculación-. Para pedir una hipoteca la ley exige que la casa cuente con un seguro de Hogar que cubra siniestros como el incendio. No obstante, recuerde que no está obligado a vincular la hipoteca con una de las pólizas de la entidad.

No olvide, a la hora de calcular el total de lo que pagará por su préstamo, las comisiones, el dinero que le cobrará el banco por el estudio, apertura, amortización o cancelación anticipada de la hipoteca.

Negocie las condiciones de su hipoteca

Aunque el banco es el que decide las condiciones del préstamo, puede intentar negociar términos de la hipoteca que no le parezcan adecuados. Por ejemplo, puede exigir la dación en pago, que consiste en la entrega del inmueble hipotecado al banco para poner fin a la deuda. De esta forma, en caso de no poder asumir la cuota mensual en un futuro, el banco solo se quedaría con la casa y no tendría que seguir pagando la deuda pendiente.

Sea consciente de su situación

No existe una hipoteca única, sino que hay varios tipos. Las más generalizadas son la hipoteca a tipo de interés fijo, variable y mixto. La primera de ellas aporta seguridad porque mantiene sus tipos de interés invariables, es decir, durante toda la duración del préstamo la cuota a pagar será la misma porque es independiente de las fluctuaciones de indicadores como el Euribor. No obstante, suelen ser más caras porque los tipos de interés son más altos, ya que en este caso es el banco el que asume los riesgos de que los tipos de interés suban.

Por su lado, la hipoteca variable funciona al revés que la fija, ya que en ella es el cliente el que asume las fluctuaciones del Euribor. Si este indicador está a niveles bajos, la hipoteca será mucho más barata. En cuanto a la mixta, combina una tasa fija al principio del préstamo que más tarde pasa a ser variable. Aunque el Euribor esté en negativo prepare una tabla que contemple posibles subidas del mismo ya que, hace no tanto, llegó al 3%, 4%… Es posible que este cambio haga que el pago de su hipoteca sea imposible, sea precavido.

Con todos estos consejos en mente solo queda que disfrute de la búsqueda y de la decisión, seguramente la más importante de su vida. Suerte.

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